【続報・令和8年度税制改正大綱 閣議決定】

年末に令和8年度の税制改正大綱が公表されました。その中で年末に速報でお伝えした相続税等における不動産の評価について、大綱の内容をお伝えします。

• 被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

（注）上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100 分の80に相当する金額によって評価することができることとする。

• 不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産については、その取得の時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

（注）上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、事業者等が把握している適正な売買実例価額又は定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額によって評価することができることとする。ただし、これらに該当するものがないと認められる場合には、上記①に準じて評価（取得時期や評価の安全性を考慮）する。

（注）上記の改正は、令和９年１月１日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用する。ただし、上記の１点目の改正については、当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る。）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む。）には適用しない。

※「令和８年度税制改正の大綱　令和7年12月26日 閣議決定」より

相続に限っていうと、一点目については相続の直前（5年以内）に購入、新築等した貸付用不動産については、通達による評価ではなく通常の取引価格を基に評価をすることとされています。

ただし、課税上弊害がない場合には被相続人の取得価額を基に一定の調整をした価額の80/100で評価することができます。

また新築の場合において、その敷地を被相続人が5年超所有しているときは、その新築した家屋についてはこの規定は適用されません。

つぎの二点目については記載のとおりですが、「取得時期にかかわらず」という点に注意が必要です。

令和9年以後の相続等から適用となります。内容を十分ご確認いただければと思います。